[GAM]벤타스, 금리인하·고령화·배당매력 3박자①

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[서울=뉴스핌] 오상용 글로벌경제 전문기자 = 노인전문 요양·의료시설에 투자해 임대 수익을 얻는 벤타스(티커: VTR)는 부동산과 헬스케어의 교차점에 위치하고 있는 리츠(REITs)다. 고령화라는 거스를 수 없는 장기 테마와 통화정책 전환에 따른 매크로 모멘텀, 그리고 변동성 장세에 맞설 수 있는 고배당 방어주라는 요소를 두루 갖추고 있다. 이를 높이 사는 월가의 투자은행들 사이에서 목표가 상향이 잇따르고 있다

1. 실버 헬스케어 리츠

벤타스(Ventas)는 1998년 출범한 업력 26년의 리츠다. 주요 사업 무대는 미국과 캐나다 영국이다. 실버타운과 의료시설을 짓거나 사들인 뒤 이를 임대해 돈을 번다.

벤타스의 주요 부동산은 ▲노인주택(실버타운) ▲외래진료 및 연구시설 ▲트리플-넷 헬스케어 등 크게 3가지로 구성돼 있다. 이밖에 별도의 투자운용사(벤타스투자관리: VIM)를 자회사로 두고 외부 위탁자금(3월말 기준 약 50억달러)을 운용하고 있지만 주력 사업은 아니다.

핵심 자산인 실버타운 시설은 800여 곳에 달하며 여기에는 7만6000명 넘는 노인들이 입주해 있다. 이들을 전문적으로 돌보기 위해 모리스그룹과 로렐오크스 등 실버케어 운영업체 35곳과 협업을 맺고 있다. 실버타운 사업이 벤타스 전체 *순영업이익(NOI)에서 차지하는 비중은 51%에 달한다. 5성급 호텔에 버금가는 시설과 서비스를 내세워 부유한 고령층을 끌어들이고 있다.

*리츠의 순영업이익은 보유하고 있는 부동산에서 발생한 총 임대료 수입에서 각종 부동산 비용(취득 및 관리비용)과 세금, 보험비용 등을 제외한 것이다.

벤타스의 `외래진료 및 연구시설` 관련 자산은 총 3200만제곱미터(외래진료 시설의 면적은 2200만제곱미터)의 공간을 갖추고 있다. 유명 의과 대학과 가까운 곳에 건물을 올리거나 사들여 외래진료 전문병동과 의학 연구소로 사용할 수 있도록 하고 임대 수입을 올린다. 해당 사업은 벤타스의 전체 NOI에서 31%의 비중을 차지한다.

회사에 따르면 연간 3500만명 넘는 환자가 벤타스 건물의 외래진료 병원을 찾고 있으며 존스홉킨스 대학과 예일, 듀크 등 17개 대학의 의학 연구소가 벤타스의 시설을 이용하고 있다.

`트리플-넷 헬스케어` 자산은 중환자를 돌보기 위한 시설이다. 여기서 발생하는 수익은 전체 NOI의 18%를 차지한다. 해당 시설에 입주한 의료 서비스 업체들은 총 1만1000개의 침상과 전문 간호인력, 재활시설과 응급치료 설비를 갖추고 있다. 전문 간호를 필요로 하는 중증 환자를 대상으로 하기에 환자들이 지불하는 비용은 높은 편이다. 3월말 기준 환자들의 병상 이용일수는 연간 300만 일(days)을 넘어섰다.

벤타스의 실버타운 자산 [사진=벤타스]

2. 거대한 고령화의 물결

이처럼 벤타스의 부동산 포트폴리오는 65세 이상 노령 인구의 삶의 주기와 호흡을 같이 한다.

안락한 노후를 추구하는 이들에게 주거시설(실버타운)을 제공하고, 인근 유명 대학 병원에서 수시로 건강을 체크할 수 있도록 안내하며(외래진료 및 연구시설), 중증 질환이 발견된 이들을 위해 치유하고 재활할 수 있는 공간(트리플-넷 헬스케어)을 제공한다.

벤타스의 부동산이 뿌리를 내리고 있는 시장(실버케어 마켓)은 고령화의 진전과 함께 그 규모가 계속 커지고 있다.

현재 미국내 베이비 부머 세대는 7000만명에 달하며 이들 가운데 매일 1만1200명이 65세 고령층에 진입하고 있다. 미국 인구조사국에 따르면 65세 이상 인구는 65세 미만 인구의 13배 속도로 늘어나는 중인데, 6년 뒤인 2030년에는 미국 인구의 20%가 65세 이상 고령자로 채워진다.

시카고대학 사회학연구소 NORC(National Opinion Research Center)의 최근 조사 보고서는 흥미로운 내용으로 채워져 있는데, 일반 거주지에 생활하는 노인보다 실버타운 시설에 거주하는 노인들의 기대 수명이 더 긴 것으로 나타났다.

실버타운 사업자들이 장수 마케팅에 애용할 법한 보고서지만 핵심은 공동의 생활 커뮤니티 안에서 외로움을 덜 겪으며 지속적인 관리를 받아야 노후의 삶이 더 건강해진다는 것이다. 한 사회가 집단 코로나 블루(우울감)를 앓고 난 이후 한층 중요시되는 요소다.

또한 미국 국립보건센터 보고서에 따르면 65세 이상 연령은 일반 인구보다 3배 더 많이 병원을 방문하고 있으며 이들의 외래 진료 가운데 40% 이상이 만성질환에 의한 것이다. 보건센터는 "오는 2030년까지 약1억7000만명의 미국인이 하나 이상의 만성질환을 앓을 것"으로 추산했다.

이러한 조사 보고서들은 벤타스의 사업 기반, 즉 벤타스 보유 자산이 발딛고 선 토대가 계속 커지고 단단해질 것임을 가리킨다. 월가 투자은행들 사이에서 방어력뿐만 아니라 성장성을 겸비한 주식이라는 분석이 나오는 이유다.

미국의 65세 이상 인구 추정치 [사진=벤타스]

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