[GAM]中 이강의 `사량발천근`① 부동산 돌파구?
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[서울=뉴스핌] 오상용 글로벌경제 전문기자 = 사량발천근(四两拨千斤). 넉량의 힘(아주 작은 힘)으로 천근에 달하는 거대한 무게를 다스린다는 뜻이다. 태극권의 무공심법중 하나로 무협지에나 등장할 법한 이 문구가 중국의 이번 양회(정협+전인대) 기간 이강 인민은행 전(前) 총재에게서 나왔다. 중국 경제의 급소에 해당하는 부동산 문제를 해결할 비책을 소개하면서다.
이 전 총재 스스로 21세기판 `사량발천근`이라 칭한 비책은 선분양대금 일부를 활용해 `분양금 보험제도`를 만드는 것이다. 중국판 건설공제회 혹은 건설보증보험 설립이라 할 수 있다. 실행으로 옮겨질지는 미지수다. 전문가들 사이에선 이 전 총재의 제안이 `주택시장의 신뢰를 복원하는 방책이 될 것`이라는 기대와 `자칫 부동산 시장의 리스크만 확대 재생산할 것`이라는 우려가 공존하고 있다.
1. 분양금보험제도
정치협상회의(정협) 경제위원회 부주임을 맡고 있는 이강 전 총재는 지난주 정협 전체회의에서 "부동산 선분양대금 보험제도(地产预售资金保险机制)를 마련하자"고 제안했다. 재정부나 인민은행 주도하에 "부동산개발업체가 아파트 계약자(수분양)에게서 받은 선분양대금 가운데 1%, 약 100억위안을 매년 따로 떼어 내서 보험기금을 설립하자"는 내용이다.
이 전 총재는 "우선 3년간(2024~2026년) 한시적으로 그렇게 운용할 경우 3년간 해당 보험기금은 총 300억위안에 달하게 된다"며 "부동산개발업체는 해당 보험 제도를 활용해 (에스크로 계좌에 묶여 있는) 선분양대금을 법과 규정에 따라 일정 비율 사용할 수 있게 된다"고 설명했다. 이어 "이 경우 부동산개발업계는 당장 1조위안의 자금을 사용할 수 있을 것"이라고 추산했다.
또 "부동산업체가 (자금난에 빠져) 건설 프로젝트를 완공하지 못할 경우 보험기금이 부동산업체의 운용자금 한도(부보한도액) 내에서 배상금을 선지급할 수 있다"고 했다. 보험기금을 통해 멈춘 공사를 대신 수행하거나 보상금을 지급해 수분양자와 협력업체들의 (인도 지연 및 대금지급 불이행에 따른) 피해를 차단할 수 있다는 의미다.
이강은 자신의 방안이 "사량발천근(四两拨千斤)의 자본 활용 효과를 실현할 수 있는 매커니즘"이라고 평했다. 아주 적은 돈으로 부동산업계의 꽉 막힌 현금흐름을 획기적으로 개선할 수 있다는 이야기다.
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| 이강 인민은행 전(前) 총재 [사진=블룸버그] |
2. 악순환 고리를 끊기 위해
2021년부터 주택시장이 침체기에 접어들고 헝다와 비구이위안 등 부동산개발업체의 디폴트가 빈발하면서 중국 내에서는 멈춰서는 공사 현장이 급증했다. 아파트의 인도 지연 혹은 실패에 따른 수분양자 피해가 속출하자 지방정부는 부동산개발업체들이 계약자로부터 선취한 분양대금을 공사목적 외 유용하지 못하도록 감독을 한층 강화했다.
*에스크로계좌에 예치된 분양대금은 기존 법률 하에서도 공사 진척 정도에 따라 빼내 쓸 수 있는 자금의 한계가 정해져 있었지만 부동산업자들은 자금 회전율을 높이기 위해 이를 잘 지키지 않았다. 일단 분양대금이 들어오면 해당 프로젝트 진행에 온전히 투입하지 않고 새로운 분양 프로젝트의 종잣돈으로 활용하거나 앞선 사업장의 공사대금으로 활용하기 일쑤였다.
부동산 활황기 때는 별 탈이 없지만 몇몇 사업장에서 자금이 막히기 시작하면 이런 류의 돌려막기 사업은 거대한 부실로 이어진다. 그렇게 미완공 주택문제가 여기저기서 대두하자 지방정부는 분양대금 관리 감독에 한층 엄격한 잣대를 들이댔다.
가뜩이나 분양이 잘 되지 않아 현금이 말라가는 상황에서 선수금(분양대금) 활용이 현실적으로 더 까다로워지면서 부동산업계의 자금사정도 더 나빠졌다. 이는 다시 추가 디폴트로 이어지고 주택시장내 (저 회사가 망하지 않고 제때 공사를 마무리할 수 있을까 하는) 불신을 심화시켜 가계의 신규 주택 구매를 꺼리게 했다.
이 전 총재가 제안한 `선분양금 보험제도`는 분양대금의 활용도를 높여 이 악순환 고리를 끊어보자는 것, 부동산 섹터에 돈이 더 잘 돌도록 하자는 취지다.
돈이 돌기 시작하면 부동산개발업체(시행사)의 디폴트 위험도 줄어든다. 대형 민간 시행사의 부도가 줄어들면, 그리고 보험제도를 통해 완공과 정상 인도가 보장되면, 분양 계약자(수분양자)의 리스크도 줄어든다. 그렇게 주택시장의 신뢰가 살아나 가계의 주택 구매가 늘어나면 부동산 경기는 침체의 늪을 완연히 벗어날 수 있다는 게 이강이 그리는 시나리오다.
수도경제무역대학의 자오쉬우치 교수는 이강의 방안에 대해 "매우 좋은 제안"이라며 "시장 수단을 통해 주택시장 문제를 해소하는 훌륭한 방안"이라고 평했다.
