[GAM] 상업용 부동산 침체? 몸값 뛰는 'AI 공장' - ②
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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국 상업용 부동산 시장의 한파에도 월가가 추천하는 자산은 인공지능(AI) 광풍을 타고 몸값을 올리는 데이터 센터 관련 리츠(REITs, 부동산투자신탁)다.
공실률이 20%에 달하는 오피스 빌딩과 달리 데이터 센터의 임대료가 가파르게 상승하고 있어 관련 리츠의 수익성도 호조를 이루고 있기 때문.
IT 업계 전문가들은 기업들의 생성형 AI 도입이 속도를 내면서 데이터 센터의 공급이 수요를 따라가기 힘든 상황이라는 데 입을 모은다.
때문에 관련 부동산 자산의 가치가 중장기적으로 상승할 것이라는 기대가 높다. 데이터 센터의 사업 특성 상 이전이 간단치 않고, 부동산 리스 계약이 장기로 이뤄지는 경향을 보인다는 점도 관련 리츠의 투자 매력을 높이는 대목이다.
투자은행(IB) 업계가 대장주로 꼽는 디지털 리얼티 트러스트(DLR)는 6개 대륙 28개 국가에 300개 부동산 자산을 둔 공룡 업체다.
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| 이퀴닉스의 데이터 센터 [사진=업체 제공] |
대형 시설은 버지니아와 댈러스, 시카고, 뉴욕, 실리콘밸리, 런던 등에 집중돼 있지만 북미 이외에 유럽과 아시아, 중동 지역에서도 업체는 강한 존재감을 드러내고 있다.
창사 20주년을 맞은 디지털 리얼티는 서울에도 디지털 센터를 두고 있고, 주요 외신에 따르면 2023년 11월 아마존웹서비스(AWS)가 업체의 서울 캠퍼스를 새로운 거점으로 채택한 바 있다.
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| 이퀴닉스 매출액(주황색) 조정 EBITDA(검정색) 조정운영수익(빨간색) 추이 [자료=업체 제공] |
신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태로 상업용 부동산 시장이 직격탄을 맞았지만 업체는 탄탄한 이익 성장을 지속, 월가의 강세론에 설득력을 제공한다.
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| 이퀴닉스 주가 추이 [자료-업체 제공] |
업체의 매출액은 2019년 32억1000만달러에서 2023년 54억8000만달러로 늘어났다. 2020년과 2021년 각각 21.64%와 13.43%의 매출 성장을 기록한 뒤 2022년 5.86%로 주춤했지만 2023년 16.74%로 성장률을 회복했다.
리츠의 영업 성적을 측정하는 데 가장 중요한 지표로 통하는 FFO(Fund From Operations)는 2023년 4분기 주당 1.63달러로 집계됐다.
FFO는 순이익과 감가상각, 상각, 자산 매각 손실의 합계에서 자산 매각 차익과 이자 수입을 더한 값으로, 리츠의 영업 활동 현금 흐름을 의미한다.
대차대조표에서 업체의 현금 자산은 2023년 4분기 말 기준 16억3000만달러로, 전분기 10억6000만달러에서 대폭 늘어났다. 총 부채는 174억달러로 파악됐다.
2024년 업체의 주당 FFO 전망치는 6.60~6.75달러로 제시됐다. 같은 기간 매출액은 55억5000만~56억5000만달러에 이를 전망이다.
디지털 리얼티는 IT 업계를 정조준한다는 점에서 오피스 빌딩이나 상가 등 일반적인 상업용 부동산에 투자하는 리츠와 차별화 됐다.
2017년 전세계 IT 대기업에 부동산을 임대하는 리츠 업체 듀폰 파브로스 테크놀로지를 인수했고 이후 인터시온을 인수해 유럽 클라우드 컴퓨팅 업계를 공략하는 등 전략적인 인수합병(M&A)으로 IT 리츠 시장에서 입지를 강화했고, AI와 동반 성장하는 비즈니스 모델을 구축했다.
최근에는 미츠비시와 조인트 벤처를 통해 댈러스에 데이터 센터를 건립한다는 소식이 세간의 시선을 끌었다.
주요 외신에 따르면 데이터 센터는 이미 S&P 100 우량 기업에 장기 리스 형태로 100% 사전 임대 완료됐다.
자산운용 업계는 디지털 리얼티의 지분을 지속적으로 매입하는 움직임이다. 주요 외신에 따르면 샤오린 캐피탈 매니지먼트가 2023년 3분기 1059만달러 규모로 업체의 주식을 신규 매입했고, 같은 기간 AQR 캐피탈 매니지먼트는 6417주를 사들였다.
크리에이티브 플래닝은 3분기 디지털 리얼티 지분을 23만2668주 추가 매입해 보유 물량을 955.3% 확대했다. 금액 기준 지분 규모는 3111만달러로 파악됐다.
이 밖에 크레스트우드 어드바이저스 그룹이 지난해 3분기 디지털 리얼티 지분을 155만달러 규모로 매입했다.
배당 수익률도 업체의 투자 매력이다. 미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀에 따르면 디지털 리얼티의 배당 수익률은 3%를 웃돈다. 2023년 주가가 바닥으로 떨어졌을 때 배당 수익률은 5% 선까지 뛰었다.
주요 외신에 따르면 디지털 리얼티는 지난 18년간 매년 배당 인상을 실시했다. 창사 후 2년 뒤부터 배당을 올린 셈이다.
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| 디지털 리얼티 최근 1년 주가 추이 [자료=업체 제공] |
월가가 추천하는 또 다른 데이터 센터 리츠는 이퀴닉스(EQIX)다. 지난 1998년 간판을 올린 업체는 33개 국가에 총 260여개 데이터 센터를 임대하고 있다.
부동산 자산 가운데 약 절반 가량이 업체의 직영 체제로 운영되며, 이를 통한 반복 매출액(recurring revenues) 비중이 63%로 파악됐다.
구글 클라우드와 마이크로소프트의 애저, 아마존웹서비스(AWS), 줌, 넷플릭스 등 쟁쟁한 IT 대기업을 포함해 업체의 고객 기업이 1만개에 이른다.
업체의 외형 성장은 아직 진행형이다. 39개 지역에서 56개에 달하는 대규모 프로젝트를 진행, 시장 장악력을 강화하기 위한 투자에 공격적인 행보를 보이고 있다.
이퀴닉스 역시 디지털 리얼티와 마찬가지로 팬데믹 이후 매출 성장을 지속했다. 2019년 55억6000만달러였던 매출액은 2023년 81억9000만달러로 뛰었다.
성장 전략 이외에 탄탄한 재무건전성과 넉넉한 주주 환원도 이퀴닉스의 투자 매력으로 꼽힌다. 2023년 6월 말 기준 업체의 유동성은 65억달러에 달했고, EBITDA(법인세, 이자, 감가상각 차감 전 이익)에 대한 순 부채 비율을 의미하는 순 레버리지 비율(net leverage ratio)는 3.6배로 나타났다.
지난 5년간 업체의 배당 인상률은 8.36%에 달했다. 2023년 연간 FFO가 10.3% 늘어나는 등 이익이 호조를 이룬 데 따른 결과로 풀이된다.
미국 온라인 투자 매체 식킹알파는 12개월 예상 실적을 기준으로 한 이퀴닉스의 밸류에이션이 24배 가량으로 다소 부담스러운 수준이지만 그만한 가치를 지닌 주식이라고 평가한다.
외형 성장이 지속되는 데다 매출액 대비 조정운영수익(AFFO)이 38%에 이르는 등 수익성 지표가 호조를 이루고 있다는 의견이다.
월가 애널리스트는 이퀴닉스의 AFFO 성장이 2026년까지 지속될 것으로 예상한다. 앞으로 수 년간 운영 수익이 상승 곡선을 그리는 시나리오를 제시한 셈이다.
