[GAM]가라앉는 지구촌 부동산 ① 앞으로 10년 재미 못 본다, 왜
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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 앞으로 10년간 미국 주택 매입으로 쏠쏠한 수익률을 얻기는 힘들 것이라는 주장이 나왔다. 더 나아가 부동산 투자로 부를 축적하는 시대가 막을 내렸다는 의견도 제기됐다.
미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인상이 종료됐다는 공감대가 형성되면서 가파르게 치솟았던 모기지 금리가 주춤하는 상황에 나온 주장이어서 관심을 끈다.
고금리의 주택시장 충격이 미국부터 캐나다, 뉴질랜드, 한국까지 주요국 곳곳에서 포착된다. 미국의 경우 2022년 3월 연준의 과격한 금리 인상이 본격화되기 전 저금리에 주택 담보 대출을 받은 이들이 매물을 내놓지 않는 데다 투자자들이 고금리 대출을 꺼리면서 거래가 마비된 상태다.
전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 10월 기존 주택 매매가 연율 기준 379만건으로, 전월 대비 4.1% 감소했고 전년 동기에 비해서는 14.6% 급감했다.
뿐만 아니라 10월 거래 규모는 2010년 이후 최저치에 해당한다. 가격도 주춤하는 모습이다. 전국 기존 주택의 중간값은 39만1800달러로 전월에 비해 완만하게 하락했다.
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| 주요국 지난 3년간 모기지 금리 상승폭과 현재 금리 [자료=블룸버그] |
영국과 캐나다, 뉴질랜드 등 주요국의 경우 집값 하락이 제한적이지만 이자 부담이 가계의 숨통을 조이고 있다.
영국 재무부와 블룸버그에 따르면 영국의 임대 목적 부동산 매입(BTL, buy-to-let)에 동원된 모기지 대출금의 연체율이 2.5%에 달했다.
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| 영국 BTL 모기지 연체자 급증 [자료=블룸버그] |
대출 원리금 상환 연체자 수가 2023년 1분기 이후 최근까지 수직 상승, 1만2000명에 근접한 것으로 파악됐다.
뉴질랜드와 캐나다 등 다른 지역에서도 금리 상승 시기에 대출을 받아 주택을 매입한 이들의 연체율이 날로 상승하는 모습이다.
최근 3년 사이 주요국의 대표 모기지 대출의 금리가 일제히 큰 폭으로 뛰었다. 미국 30년 만기 고정 모기지 금리가 460bp(1bp=0.01%포인트) 뛰었고, 뉴질랜드의 1년 만기 주택 대출 금리가 437bp 올랐다.
같은 기간 영국 2년 만기 모기지 금리가 369bp 뛰었고, 호주의 모기지 변동 금리가 301bp 상승했다. 이 밖에 캐나다 5년 만기 고정 모기지 금리와 홍콩의 모기지 변동 금리가 각각 225bp와 186bp 오른 것으로 파악됐다.
시장 전문가들은 국가별로 앞으로 전개된 상황이 상이하겠지만 가계의 가처분 소득 감소로 인한 경기 한파가 불가피하다고 지적한다.
이른바 '금리 피크'가 반전을 가져올 수 있을까. 연준이 기준금리 추가 인상에 신중을 기하겠다는 입장을 밝힌 가운데 이미 신흥국을 중심으로 중앙은행의 금리 인하가 본격화됐다.
브라질과 페루를 포함한 남미 지역의 중앙은행들이 기준금리를 내렸고, 월가는 연준의 피벗(pivot, 정책 전환)을 기다리고 있다.
하지만 전문가들의 견해는 그리 낙관적이지 않다. 무디스 애널리틱스의 마크 잔디 수석 이코노미스트는 블룸버그와 인터뷰를 갖고 앞으로 10년간 30년 만기 고정 모기지 금리가 평균 5.5%를 기록할 것이라고 내다봤다.
30년 만기 고정 모기지 금리는 기준금리가 22년래 최고치인 5.25~5.550%까지 오르면서 최근 7.4%까지 뛰었다.
미국의 가장 대중적인 주택 담보 대출 금리가 앞으로 10년간 현 수준에서 상당폭 떨어지는 시나리오를 제시한 셈이지만 2021년 초 수치인 2.65%에 비해서는 두 배 이상 높은 수준에서 유지될 가능성을 예고한 것이어서 주목된다.
잔디 이코노미스트는 미국 뿐 아니라 주요 선진국 역시 앞으로 10년간 2021년에 비해 비슷한 수준의 모기지 금리 상승을 보일 것으로 내다봤다.
그는 "중동 지정학적 리스크의 악화와 중국의 대형 건설사 디폴트 및 경기 하강 기류 등 대형 악재가 곳곳에 자리잡고 있다"며 "이 같은 불확실성이 주택 수요를 꺾어 놓는 한편 가격 하락을 초래할 수 있다"고 말했다.
최악의 경우 과도한 부채와 집값 하락이 맞물려 금융 위기가 발생할 수도 있다고 잔디 이코노미스트는 경고했다.
대다수의 시장 전문가들은 미국을 포함한 주요국의 인플레이션이 둔화되고 긴축적인 통화 정책이 느슨해진다 하더라도 2008년 금융위기 이후 15년간 지속된 모기지 금리 수준으로 복귀하기는 어렵다는 공감대가 형성됐다는 데 한 목소리를 낸다.
금리가 갑작스럽고 가파르게 상승하는 과정에 더 낮은 금리로 갈아탈 가능성을 열어 두고 대출을 받는 것과 과거 장기 평균치를 크게 웃도는 수준의 금리가 장기간 지속되는 시나리오에 대응하는 것은 전혀 다른 얘기라는 지적이다.
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| 미국 캘리포니아 주의 주택 건설 현장 [사진=블룸버그] |
미국의 주택 구매력은 40년래 최저 수준으로 떨어졌다. 모기지 금리가 가파르게 뛴 데다 집값 역시 최근까지 우상향 곡선을 그린 탓이다.
시장 조사 업체 인터내셔널 익스체인지에 따르면 미국 가계의 중간 소득에서 평균 수준의 주택을 매입하는 데 투입해야 하는 금액이 40%에 이르는 것으로 집계됐다.
금리 상승으로 인한 최악의 상황이 아직 지나가지 않았다는 주장도 나왔다. 골드만 삭스는 보고서를 내고 모기지 금리 상승에 따른 충격이 2024년 주택 시장을 크게 강타할 것이라고 경고했다.
주택 거래가 1990년 초 이후 최저 수준으로 급감할 것이라는 얘기다. 거래 절벽이 심화되면서 집값 하락이 압박이 두드러질 전망이다.
펜실베니아 대학 와튼 스쿨의 벤자민 카이스 교수는 블룸버그와 인터뷰를 갖고 "미국을 포함한 주요국 주택 시장은 빙하기의 초기에 진입했다"며 "빙하기가 종료되는 데는 상당한 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.
업계에 따르면 지난 10월 하순 미국 30년 만기 고정 모기지 금리의 상단은 8%를 찍었다. 이는 25년래 최고치에 해당한다. 이를 기준으로 40만달러의 주택 담보 대출을 받은 경우 월 상환액 부담이 1100달러 가량 늘어난다.
블룸버그 이코노믹스의 니라지 샤 이코노미스트는 "주요국 모기지 금리가 일정 부분 하락하면서 구매력이 개선될 수 있지만 대다수의 투자자들이 원하는 금리 수준을 다시 보기는 어려울 전망"이라며 "주택 가격은 폭락으로 치닫기보다 점진적으로 떨어지는 움직임을 나타낼 것"이라고 예상했다.
대출 원리금 상환 부담이 높아지면서 가계 소비가 위축되고, 이 때문에 실물경기와 고용이 둔화되는 악순환이 전개될 것이라는 관측이다.
